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商品房銷售管理辦法

【概要描述】

商品房銷售管理辦法

【概要描述】

詳情

《商品房銷售管理辦法》 

第一章 總則 

  第一條 為了規(guī)范商品房銷售行為,保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán) 
益,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l 
例》,制定本辦法。 
  第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。 
  第三條 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。 
本辦法所稱商品房現(xiàn)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給 
買受人,并由買受人支付房價(jià)款的行為。 
  本辦法所稱商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先 
出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。 
  第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房,也可以委托房地產(chǎn)中介服 
務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。 
  第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國商品房的銷售管理工作。 
省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工 
作。 
  直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門(以下 
統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門)按照職責(zé)分工,負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管 
理工作 

  第二章 銷售條件 

  第六條 商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。 
商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序,按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 
營管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 
  第七條 商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件: 
 ?。ㄒ唬┈F(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn) 
開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書; 
 ?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵?quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件; 
 ?。ㄈ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證; 
  (四)已通過竣工驗(yàn)收; 
  (五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí); 
  (六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件, 
其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日 
期; 
 ?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 
  第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符 
合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 
  第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房,其抵押權(quán)的處理按照 
《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 
  第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標(biāo) 
的物的商品房再行銷售給他人。 
  第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷 
售商品房。 
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商 
品房。 
  第十二條 商品住宅按套銷售,不得分割拆零銷售。 
  第二三條 商品房銷售時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的,買受 
人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有 
關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。 

  第三章 廣告與合同 

  第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣 
告,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān) 
規(guī)定,廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。 
  第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告 
和宣傳資料所明示的事項(xiàng),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。 
  第十六條 商品房銷售時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房 
買賣合同?!?nbsp;
  商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容: 
 ?。ㄒ唬┊?dāng)事人名稱或者姓名和住所; 
 ?。ǘ┥唐贩炕緺顩r; 
 ?。ㄈ┥唐贩康匿N售方式; 
  (四)商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間; 
 ?。ㄎ澹┙桓妒褂脳l件及日期; 
 ?。┭b飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾; 
 ?。ㄆ撸┕┧?、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公 
共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任; 
 ?。ò耍┕才涮捉ㄖ漠a(chǎn)權(quán)歸屬; 
 ?。ň牛┟娣e差異的處理方式; 
 ?。ㄊ┺k理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜; 
 ?。ㄊ唬┙鉀Q爭議的方法; 
  (十二)違約責(zé)任; 
 ?。ㄊ╇p方約定的其他事項(xiàng)。 
  第十七條 商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定,國家另有規(guī)定的除外。 
  第十八條 商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià),也可以按套內(nèi)建筑面積或 
者建筑面積計(jì)價(jià)。 
  商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,套內(nèi)建筑面 
積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán),分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán),買受人按照法律、 
法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利,承擔(dān)責(zé)任。 
  按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的,商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注 
明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 
  第十九條 按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋,當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后 
可以在合同中直接約定總價(jià)款。 
  按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋 
的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸, 并約定誤差范圍。房屋交付時(shí), 套 
型與設(shè)計(jì)圖紙一致,相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi),維持總價(jià)款不變;套型 
與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式 
的,買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的, 
由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 
  第二十條 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載 
明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 
  合同未作約定的,按以下原則處理: 
 ?。ㄒ唬┟娣e誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款; 
 ?。ǘ┟娣e誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),買受人有權(quán)退房。買受人退房的,房 
地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給 
買受人,同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同 
約定面積時(shí),面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超 
出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于 
合同約定面積時(shí),面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由房地 
產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返 
還買受人。 
         產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積 
  面積誤差比= ———————————————  ×100% 
            合同約定面積 
  因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異,當(dāng)事人不解除合 
同的,應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。 
  第二十一條 按建筑面積計(jì)價(jià)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積 
和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e, 并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及 
建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。 
  第二十二條 不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房, 
不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。 
  符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買 
受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的,訂立商品房買賣合同時(shí),所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià) 
款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所 
收費(fèi)用;當(dāng)事人之間另有約定的,從其約定。 
  第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明 
示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預(yù)售商品房的,還 
必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。 
  第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商 
品房銷售后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。 
  經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu) 
型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品 
房質(zhì)量或者使用功能情形的, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi), 
書面通知買受人。 
  買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在 
通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引 
起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的,買受人有 
權(quán)退房;買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 

第四章 銷售代理 

  第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的,受托機(jī)構(gòu) 
應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。 
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同,委托 
合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 
  第二十六條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向買受人出示 
商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。 
  第二十七條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人 
介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。 
  受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。 
  第二十八條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金 
以外的其他費(fèi)用。 
第二十九條 商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn),方可從事商品房銷售業(yè) 
務(wù)。 

第五章 交付 

  第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定,將符合交付使用條件的商 
品房按期交付給買受人。未能按期交付的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 
  因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因,需延期交付的,房地產(chǎn) 
開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。 
  第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際 
交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實(shí)際交付的 
商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。 
  第三十二條 銷售商品住宅時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行 
質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》),向買受人提供 
《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。 
  第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事 
人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從 
交付之日起計(jì)算。 
  商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保 
修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的,保 
修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。 
  非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì) 
量保修書約定保修期的存續(xù)期。 
  在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行 
保修義務(wù),并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損 
壞,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。 
  第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房 
產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪,測繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋 
權(quán)屬登記。 
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將需要由其提供的 
辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。 
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán) 
登記手續(xù)。 
  第三十五條 商品房交付使用后,買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可 
以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量 
不合格的,買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法 
承擔(dān)賠償責(zé)任。 

第六章 法律責(zé)任 

  第三十六條 未取得營業(yè)執(zhí)照,擅自銷售商品房的,由縣級(jí)以上人民政府 
工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。 
  第三十七條 未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書,擅自銷售商品房的,責(zé)令 
停止銷售活動(dòng),處5萬元以上10萬元以下的罰款。 
  第三十八條 違反法律、法規(guī)規(guī)定,擅自預(yù)售商品房的,責(zé)令停止違法行 
為,沒收違法所得;收取預(yù)付款的,可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。 
  第三十九條 在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標(biāo)的物的商品房再 
行銷售給他人的,處以警告,責(zé)令限期改正,并處2萬元以上3萬元以下罰款; 
構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。 
  第四十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格 
按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的,按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定 
處罰。 
  第四十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦 
理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門的,處以警告,責(zé)令限期改正, 
并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。 
  第四十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的,處以警 
告,責(zé)令限期改正,并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。 
 ?。ㄒ唬┪窗凑找?guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的; 
 ?。ǘ┪窗凑找?guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn) 
售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的; 
 ?。ㄈ┓当句N售或者變相返本銷售商品房的; 
 ?。ㄋ模┎扇∈酆蟀饣蛘咦兿嗍酆蟀夥绞戒N售未竣工商品房的; 
  (五)分割拆零銷售商品住宅的; 
 ?。┎环仙唐贩夸N售條件,向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的; 
 ?。ㄆ撸┪窗凑找?guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合 
同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的; 
  (八)委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的。 
  第四十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的,處 
以警告,責(zé)令停止銷售,并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。 
  第四十四條 國家機(jī)關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用 
職權(quán)、徇私舞弊,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。 

第七章 附則 

  第四十五條 本辦法所稱返本銷售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人 
返還購房款的方式銷售商品房的行為。 
  本辦法所稱售后包租,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為 
出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。 
  本辦法所稱分割拆零銷售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割 
為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。 
  本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積,是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。 
  第四十六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本 
辦法制定實(shí)施細(xì)則。 
  第四十七條 本辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。 
  第四十八條 本辦法自2001年6月1日起施行。

 

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